Loi Duflot: principes, conditions d’elligibilité, simulation

Loi Duflot

Adoptée fin novembre 2012, la loi Duflot est le nouveau système de défiscalisation à destination des personnes physiques qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu. Cette loi permet à l’acquéreur d’un logement neuf qui le met en location dans des conditions spécifiques d’imputer une partie de son acquisition directement sur le montant de sa dette fiscale. Il peut donc réduire, voir annuler complètement le montant de son IRPP. Le dispositif Duflot est le prolongement des précédents dispositifs défiscalisant à l’instar du Robien et de la loi Scellier. Il sera actif à partir de janvier 2013 pour une durée de 4 ans.

Principe de la loi Duflot

La loi Duflot consiste à accorder aux  acheteurs de biens immobiliers dans le neuf des réductions d’impôts de l’ordre de 17% dans l’Hexagone  et 29% en Outre Mer (dispositif Duflot DOM).  La loi prévoit par ailleurs l’opportunité aux personnes réalisant un investissement immobilier de bénéficier d’un terrain gratuit ou d’un
prix dérisoire sur l’achat des terrains publics à condition d’y construire des logements sociaux.

Les économies d’impôt sont attribuées à l’investisseur qui s’engage à louer le logement durant au minimum 9 ans, le premier locataire devant rentrer dans les lieux dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du logement. D’autres conditions viennent s’ajouter à cette condition principale dont celles relatives à la consommation énergétique du logement, aux ressources des locataires, ainsi qu’à l’emplacement géographique du logement. Dans la continuité des précédents dispositifs, la Loi Duflot se veut néanmoins
d’avantage écologique et sociale.

Conditions d’éligibilité au dispositif Duflot

Peuvent prétendre à la réduction d’impôt, les investisseurs ayant réalisé une acquisition de maximum 300 000 euros et ayant respecté les conditions suivantes :

Normes énergétiques des logements

La construction du logement doit être achevée après 30 mois de chantier. Le logement doit être éligible au label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation 2005) ou au sous label RT 2012  (réglementation thermique 2012), ou encore THPE. Ces labels sont octroyés au logements qui respectent un plafond annuel de consommation (chauffage, climatisation, ventilation, …)

Zonage des logements

Le logement acquis doit se situer dans les communes éligibles à la loi Duflot. Ce sont les villes de la Zone A Bis (Paris et 60 villes périphériques), la Zone A (région parisienne, Côte d’Azur), la Zone B1 (concerne les villes de plus de 250 000 habitants ) ainsi que la zone B2 (agglomérations de + 50000 habitants éligibles jusqu’en juin 2013). Ces secteurs sont caractérisés par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Il n’est pas possible de bénéficier du dispositif Duflot pour un logement qui n’est pas situé dans une de ces zones.

Loyers plafonnés

Le propriétaire du logement s’engage à louer son bien à un prix inférieur à 20% du marché. Ce prix peut différer d’une zone à l’autre, les plafonds retenus dans chaque zone étant différents. Ces plafonds sont fixés par voie réglementaire.

Ressources des locataires

Le choix des locataires pour les investisseurs voulant jouir de la défiscalisation Duflot, doit se faire en fonction des ressources de ces derniers. Les locataires du bien immobilier doivent avoir des ressources inférieures à la moyenne. Le plafond de revenus des locataires différera d’une zone à l’autre et serra fixé par décret.

Les différences entre le Scellier et le Duflot

  • La zone C  n’était pas complétement exclue de la défiscalisation Scellier. Les  investisseurs pouvaient accéder à la réduction d’impôt à condition que la commune bénéficie d’un agrément préfectorale.
  • La réduction  d’impôt était fixée à 13% du montant de l’acquisition étalée sur 9 ans en  Scellier 2012,  contre 17% avec la loi Duflot.
  • Les prix du  loyer en Scellier avoisinait les -10% par rapport à celui du marché contre  20% pour le Duflot.
  • Avec le Scellier, des réductions d’impôts étaient accordés aux logements non labellisés RT 2005 et BBC, alors que ce n’est plus possible avec le Duflot.

A noter que la loi Scellier sera définitivement supprimée le 31 mars 2013.

Simulation loi Duflot

Dans le dispositif Duflot,  la valeur de l’avantage fiscal obtenue s’obtient par le produit de la réduction d’impôt par le coût d’acquisition. La réduction d’impôt est de
17% du prix de l’acquisition sur 9 ans.

Pour un logement acquis à 200 000 euros, l’avantage fiscal sur 9 ans sera donc de  34 000 euros (200 000 euros x 17%).

En divisant par 9 l’avantage fiscal sur 9 ans (34 000 euros), pour une année, l’investisseur obtient une économie d’impôt de 3 777 euros.

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